Como Calcular a sua rentabilidade de aluguel.

Como investidor imobiliário, vou te explicar as principais métricas para calcular a rentabilidade de um imóvel para aluguel:

1. Rentabilidade Bruta Mensal

Fórmula: (Aluguel Mensal ÷ Valor do Imóvel) × 100

Exemplo:

• Imóvel: R$ 500.000

• Aluguel: R$ 2.500/mês

• Rentabilidade: (2.500 ÷ 500.000) × 100 = 0,5% ao mês

2. Rentabilidade Bruta Anual

Fórmula: (Aluguel Mensal × 12) ÷ Valor do Imóvel × 100

Exemplo: (2.500 × 12) ÷ 500.000 × 100 = 6% ao ano

3. Rentabilidade Líquida (Mais Importante)

Fórmula: [(Aluguel Anual - Custos Anuais) ÷ Investimento Total] × 100

Custos a considerar:

• IPTU (1-2% do valor do imóvel)

• Condomínio (se houver)

• Seguro incêndio (0,1-0,3% ao ano)

• Manutenções (2-3% ao ano)

• Taxa de administração (5-8% do aluguel)

• Vacância (considere 1-2 meses por ano)

• Imposto de renda (27,5% sobre ganho líquido)

4. Cap Rate (Taxa de Capitalização)

Rentabilidade considerando apenas receita de aluguel vs valor do imóvel, sem financiamento.

5. Payback

Fórmula: Valor do Imóvel ÷ Aluguel Líquido Anual

Te diz em quantos anos o imóvel "se paga".

Exemplo Prático Completo:

Imóvel: R$ 400.000 Aluguel: R$ 2.000/mês

Custos Anuais:

• IPTU: R$ 4.000

• Condomínio: R$ 3.600

• Manutenção: R$ 8.000

• Administração: R$ 1.440

• Vacância: R$ 2.000

• Total custos: R$ 19.040

Cálculo:

• Receita anual: R$ 24.000

• Receita líquida: R$ 24.000 - R$ 19.040 = R$ 4.960

• Rentabilidade líquida: 4.960 ÷ 400.000 = 1,24% ao ano

Benchmarks do Mercado:

• Rentabilidade bruta: 6-8% ao ano (boa)

• Rentabilidade líquida: 3-5% ao ano (realista)

• Payback: 15-25 anos

Dica de Ouro: Compare sempre com CDI, Tesouro Direto e inflação. Se a rentabilidade líquida não superar significativamente esses índices, consider os riscos envolvidos no investimento imobiliário.